Niet verrekenbare btw bij huurwoningen
Normaal gesproken betaald de laatste koper in de waardeketen de uiteindelijke btw op een product. Als de ontwikkelaar de btw over de aanneemsom aan de fiscus moet afdragen en de uiteindelijke koper van de (koop)woning ook, dan is er tweemaal btw afgedragen. Dat hoeft dus niet en alleen de laatste koper -de uiteindelijke gebruiker cq de laatste in de waardeketen- betaald de btw. De ontwikkelaar mag de teveel betaalde btw terugvragen van de fiscus.
In de grondexploitatie en in de residuele grondwaardeberekening rekenen we de bouwkosten en opbrengsten daarom doorgaans excl btw. Behalve bij huurwoningen. In de huur van een woning zit namelijk geen btw-component. Hierdoor kan, en hoeft, de huurder van de woning als laatste gebruiker in de waardeketen die btw dus niet aan de fiscus te betalen. Voor de fiscus is de laatste in de waardeketen daarom de belegger die de woning van de ontwikkelaar koopt. Hierdoor heeft de belegger dus bovenop de bouwkosten, bijkomende kosten en advieskosten ook de btw daarover aan de fiscus als kostenpost moet meerekenen! De btw is niet verrekenbaar!
Het rekenmodel rekent als volgt: Voor sociale huurwoningen rekenen we met een sociale huur (dus niet hoger dan €720/mnd, pp 2019) en een bar (zie dit menu-item). Van deze huuropbrengst wordt geen btw afgehaald maar bij de kosten worden de extra btw kosten opgeteld door bij niet verrekenbaar Nee te kiezen.
Voor markthuurwoningen rekenen we met een markthuur.. ook hier wordt in principe geen btw over gerekend maar in de vastgoedberekening wordt Van deze huuropbrengst net zoals bij de koopwoningen, in de onderste regels van de vastgoedexploitatie wél een denkbeeldige btw afgehaald. Je hoeft dan niet de niet-verrekenbare btw op Ja te zetten want dan doe je dat dubbel.
Overigens sluit deze aanpak best aan op hoe een ontwikkelaar dit naar een belegger rekent. De ontwikkelaar ontwikkeld en bouwt de huurwoningen voor de belegger en verkoopt deze inclusief btw aan de belegger. De VON-prijs wordt onderbouwt met een huurprijs en bruto aanvangsrendement. Van deze verkoopwaarde wordt de btw door de ontwikkelaar afgehaald (en de opbrengsten verminderen in plaats van de kosten met btw op te hogen).